Права на террасу в мкд.
Я являюсь владельцем квартиры, к которой примыкает терраса (выход на неё имеется только с моей квартиры), но в тех паспорте она не указана. Скажите, есть ли у меня на неё какие-либо права, могу ли я там делать жилое помещение, остеклив её ,или же она является общедомовым имуществом?
Если не указана, то это скорее всего общее домовое имущество (ст.36 Жилищного кодекса РФ), а распоряжаться и пользоваться ей можно по решению собственников МК (ст.44-46 Жилищного кодекса РФ). Произвольно строить там что-то Вы не можете. Да и не факт, что эта терраса принадлежит МК. нужно смотреть по публичной кадастровой карте.
Это не общедомовое имущество (ст. 36 ЖК РФ). Если бы оно было таковым, то на него были бы документы.
Возможно что оно просто бесхозное и не оформлено ни за кем.
Потому что документов нет.
В принципе можно попробовать оформить на себя.
Поскольку терраса не указана в техпаспорте она является общедомовым имуществом.
Если у вас этой террасы нет ни в свидетельстве о праве, ни в техпаспорте, то и прав на нее у вас как бы нет. Если и в общем кадастровом паспорте ее нет, то тогда можно обратиться в местную администрацию с просьбой поставить ее на учет как бесхозное имущество. Спустя год после этого решением суда ее можно признать бесхозяйно содержимым имуществом в порядке гл. 33 ГПК РФ. Потом оформить в муниципальную собственность и потом выкупить у администрации или взять в аренду за мизерную плату. Если ответ понятен — дайте знать. Если нет — спрашивайте.
Поскольку в техпаспорте на Вашу квартиру терраса не указана (не входит в площадь квартиры), то она однозначно является общим имуществом многоквартирного дома.
В статье 15 Жилищного кодекса РФ сказано следующее:
5. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Поэтому в силу ст. 36, 44 Жилищного кодекса РФ решение об использовании террасы должно приниматься на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
Рекомендую Вам во избежание недоразумений и возможных проблем в будущем вынести решение этого вопроса на ближайшее общее собрание. Либо инициировать внеочередное собрание.
P.S.: О каком бесхозном имуществе идёт речь, откровенно говоря, непонятно. Терраса является частью дома. Она не может быть бесхозяйным имуществом. Это общее имущество собственников многоквартирного дома.
Если она-терраса, не указана в тех паспорте квартиры, как принадлежащая именно Вам, то есть входящая в квартиру, то это общедомовое имущество, не смотря на то,что доступ только через Вашу квартиру. Тут два варианта решения проблемы, выкупить ее у собственников МКД, но могут загнуть такую цену. Либо просто пользоваться единолично, соответственно не неся расходов, второе предпочтительнее, пока.
Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 15.12.2018) «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения.
I. Определение состава общего имущества
I. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СОСТАВА ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА
1. Состав общего имущества определяется:
а) собственниками помещений в многоквартирном доме (далее — собственники помещений) — в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;
терраса является общим имуществом собственников помещений МК, даже балконы таковыми являются, на это прямо указывает Определение ВС РФ от 17 января 2012 г. №КАС 11-789
В силу части 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации закреплено, что к общему имуществу в многоквартирном доме относятся, в частности, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Таким образом, ограждающие конструкции являются общим имуществом собственников в многоквартирном доме. Подпунктом 4.2.4.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. N 170, предусмотрено, что балконы отнесены к несущим конструкциям. Согласно пунктам 8, 24 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» строительная конструкция — это часть здания или сооружения, выполняющая определенные несущие, ограждающие и (или) эстетические функции, которая должна отвечать требованиям механической безопасности и находится в состоянии, при котором отсутствует недопустимый риск, связанный с причинением вреда жизни или здоровью граждан, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, жизни и здоровью животных и растений вследствие разрушения или потери устойчивости здания, сооружения или их части. С учетом изложенного суд пришел к правильному выводу о том, что оборудование, находящееся в многоквартирном доме, может быть отнесено к общему имуществу только в случае, если оно обслуживает более одного помещения. Балконные плиты, отнесенные к ограждающим несущим конструкциям, включаются в состав общего имущества как конструктивные части здания, обеспечивающие его прочность и устойчивость. С учетом технических особенностей этих конструкций балконные плиты отвечают основному признаку общего имущества как предназначенного для обслуживания нескольких или всех помещений в доме.
Источник статьи: http://www.9111.ru/questions/15722211/
Веранда входит в общую площадь жилого дома
1) Входит ли в общую площадь дома летняя пристройка к дому, зарегистрированная в Госреестре отдельно от дома, как нежилая, капитального строительства?
1.1. Здравствуйте! Согласно ч. 5 ст 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из [b]суммы площади всех частей такого помещения,[/b] включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, [b]за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.[/b] Поскольку пристройка не входит в площадь дома и не является его частью (поскольку имеет отдельный кадастровый номер), то данная пристройка не входит в общую площадь дома.
1.2. Здравствуйте Елена Маратовна [b]Нежила пристройка не входит в общую площадь дома согласно раздела 3 Приказа Министерства экономического развития РФ от 30 сентября 2011 г. № 531 «Об утверждении Требований к определению площади здания, помещения» в котором ясно указано, что входит и не входит в общую площадь дома, при этом на нежилую постройку у вас есть отдельные документы [/b] III. Определение общей площади жилого помещения, жилого дома 6. Общая площадь жилого помещения, жилого дома состоит из суммы площади всех частей такого помещения, жилого дома, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. К площади помещений вспомогательного использования относятся площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей.
1.3. Если летняя пристройка зарегистрирована ст 8.1 ГК РФ ка отдельный объект недвижимости ст 131 ГПК РФ,то в общую площадь дома эти пристройка точно не входит Пристройка-это отдельное нежило помещение.
1.4. Здравствуйте, Елена Маратовна! НЕ входит. Вы же сами указываете, что она стоит отдельно от дома. И является нежилой. Право на нее зарегистрировано как на самостоятельный объект (ст. 8.1., 209 ГК РФ)
2) Я имею желание застеклить балкон, дом сдан в эксплуатацию в 2016 году. В УК сказали, что нужно получить разрешение, так как застекление балкона — это перепланировка. Но в договоре купли-продаже оговорено, что застекление балконов производить только после подписания акта приемки квартиры, акт подписан еще в 2016 году.
Что мне делать и как быть?
2.1. В статье 25 Жилищного кодекса РФ, дано понятие перепланировки, Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. В соответствии со ст.15 Жилищного кодекса РФ, Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. Как мы видим из этого документа, балконы, лоджии, веранды и террасы, не входят в общую площадь помещения. Жилищный кодекс говорит об этом однозначно. Следовательно разрешение на перепланировку не надо. Вот если решите балкон соединить с жилой комнатой, то тут да, основание балкона относится к общей долевой собственности, придется перепланировку согласовывать с жильцами всего дома.
3) Застройщик в ДДУ в общую площадь включает площадь лоджии по той же цене, что и площадь квартиры, правильно ли это?
3.1. В статье 15 ЖК РФ изменений не было, в ней сказано, что балконы и лоджии не входят в общую площадь. Статья 15. ЖК РФ Объекты жилищных прав 5. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. По новому ЖК РФ понятие «жилая площадь» не используется; Специалисты БТИ проводят все замеры для учета построенного объекта, однако в алгоритм расчета площади жилья не включаются наружные конструкции, т.е. не входит балкон в общую площадь квартиры; Общая площадь в паспорте БТИ (площадь с учетом балконов) печатается справочно, для того, чтобы было с чем сравнивать ранее выданные документы Если застройщик не ставит за цель обмануть покупателей, то при продаже квартир в многоквартирном доме он будет применять при калькуляции цены специальные понижающие коэффициенты. Конечно это не верно, можете оспорить в судебном порядке Иск по ст 131-132 ГПК РФ.
3.2. Смотря как вы договорились с застройщик в договоре. Согласно ч.5 ст.15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения (квартиры) состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. После введения в действие нового Жилищного кодекса Российской Федерации (с 01.03.2005 г.) первый абзац п.3.37 Инструкции в части включения в общую площадь квартиры площадей лоджий, балконов, веранд и террас, подсчитываемых с понижающими коэффициентами, не действует. Площади балконов, лоджий, веранд и террас не включаются в общую площадь квартир. Общая площадь квартиры указывается в кадастровом паспорте помещения (п.1.3 прил.2 к Приказу Минэкономразвития РФ от 18.02.2008 г. № 32) и подлежит включению в состав сведений об уникальных характеристиках помещения, вносимых в государственный кадастр недвижимости (п.6 ч.1 ст.7 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»). При регистрации прав на квартиру общая площадь квартиры указывается в подразделе I, содержащем краткое описание объекта недвижимости, соответствующего раздела Единого государственного реестра прав (ЕГРП) (п.6 ст.12 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Таким образом, организация технической инвентаризации (АТИ) правильно определила общую площадь квартиры, исключив из нее площади лоджии и балкона. Требования застройщика многоквартирного дома к участнику долевого строительства об оплате стоимости кроме общей площади квартиры дополнительных площадей входящих в состав квартиры лоджии и балкона является необоснованным, если оплата таких площадей не была отдельно оговорена в договоре участия в долевом строительстве. Удачи.
3.3. 3.35. Жилая площадь квартиры определяется как сумма площадей жилых комнат. 3.36. Площадь квартиры жилого здания определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров. К подсобным помещениям относятся площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей. 3.37. Общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий — 0,5, для балконов и террас — 0,3, для веранд и холодных кладовых — 1,0. (Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утв. приказом Минземстроя РФ от 4 августа 1998 г. N 37) В ЖК РФ (введен в действие с 01.03.2005 г.) было дано такое определение общей площади: Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. Согласно п.3.37 Инструкции в части включения в общую площадь квартиры площадей лоджий, балконов, веранд и террас с понижающими коэффициентами не был отменен, площади балконов, лоджий, веранд и террас перестали включать в общую площадь квартир и в документах АТИ. Площадь летних в экспликации стали указывать либо с понижающими коэффициентами, либо без них, ведь на размер общей площади это не влияет.
3.4. Галина. Здравствуйте, это противоречит законодательству РФ. С 2005 года в соответствии с Жилищным кодексом РФ балконы, лоджии, веранды и террасы [u]не включаются в общую площадь жилого помещения. [/u]А это означает, что они не должны приниматься во внимание при осуществлении обмеров и проведении окончательных взаиморасчетов. (Из статьи 15 ЖК РФ следует, что [u]общая площадь жилого помещения, которую получает во владение покупатель жилья в новостройке,[/u] представляет собой сумму площади всех частей такого помещения вместе со вспомогательными помещениями, [u]исключая балконы, лоджии, террасы и веранды)[/u] Законодательно предусмотрено, что составляя договор долевого участия, при расчете общей стоимости в отношении балконов и лоджий необходимо применять понижающие коэффициенты. В частности: Для лоджий – коэффициент 0,5; Для террас и балконов – 0,3; Для веранд и холодных кладовых-1,0. ПРИМЕР: если площадь лоджии 5 метров-ее необходимо умножить на коэффициент 0,5. В итоге Вы должны будете оплатить лишь 2,5 метра. Удачи Вам!
3.5. Вы не верьте, есть общепризнанные правила, площадь лоджий учитывается к жилой по 1\2 площади. Это, что бы Вас эйфория не хватила. Жилая площадь Жилая площадь это сумма площадей жилых комнат. Какие комнаты относятся к жилым определяется в проекте здания. Считается, что высота жилых помещений должна быть не менее 2.2 м. По смыслу жилая комната «предназначена для постоянного проживания граждан». В П включается площадь альков и гардеробных. 1. Для многоквартирных домов площадь застройки определяется СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные». Эти определения обычно используются и для частных жилых домов. Приложение В: В.1 Площадь помещений жилых зданий следует определять по их размерам, измеряемым между отделанными поверхностями стен и перегородок на уровне пола (без учета плинтусов). Площадь, занимаемая печью, в том числе печью с камином, которые входят в отопительную систему здания, а не являются декоративными, в площадь помещений не включаются. В.2 Площадь открытых помещений (балконов, лоджий, террас) следует определять по их размерам, измеряемым по внутреннему контуру (между стеной здания и ограждением) открытого помещения без учета площади, занятой ограждением. В.4 Площадь застройки здания определяется как площадь горизонтального сечения по внешнему обводу здания на уровне цоколя, включая выступающие части. Площадь под зданием, расположенным на опорах, а также проезды под ним включаются в площадь застройки. В.5 При определении этажности здания в число надземных этажей включаются все надземные этажи, в том числе технический этаж, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м. Подполье под зданием независимо от его высоты, а также междуэтажное пространство с высотой менее 1,8 м в число надземных этажей не включаются. При различном числе этажей в разных частях здания, а также при размещении здания на участке с уклоном, когда за счет уклона увеличивается число этажей, этажность определяется отдельно для каждой части здания. 4. Правила подсчета площадей приведены также в СНиП 2.08.01-89. Приложение 2: 2. Общую площадь квартир следует определять как сумму площадей их помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий — 0,5, для балконов и террас — 0,3, для веранд и холодных кладовых — 1,0. Площадь, занимаемая печью, в площадь помещений не включается. Площадь под маршем внутриквартирной лестницы при высоте от пола до низа выступающих конструкций 1,6 м и более включается в площадь помещений, где расположена лестница. 5. Площадь жилого здания следует определять как сумму площадей этажей здания, измеренных в пределах внутренних поверхностей наружных стен, а также площадей балконов и лоджий. Площадь лестничных клеток, лифтовых и других шахт включается в площадь этажа с учетом их площадей в уровне данного этажа. Площадь чердаков и хозяйственного подполья в площадь здания не включается. 6.* Площадь помещений жилых зданий следует определять по их размерам, измеряемым между отделанными поверхностями стен и перегородок на уровне пола (без учета плинтусов). При определении площади мансардного помещения учитывается площадь этого помещения с высотой наклонного потолка 1,5 м при наклоне 30° к горизонту, 1,1 м — при 45, 0,5 м — при 60° и более. При промежуточных значениях высота определяется по интерполяции. Площадь помещения с меньшей высотой следует учитывать в общей площади с коэффициентом 0,7, при этом минимальная высота стены должна быть 1,2 м при наклоне потолка 30°, 0,8 м при — 45° — 60° , не ограничивается при наклоне 60° и более. 5. Министерство экономического развития РФ 30 сентября 2011 г. утвердило Приказ N 531 «Об утверждении Требований к определению площади здания, помещения», который ссылается на часть 10 статьи 41 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2007, N 31, ст. 4017; 2008, N 30, ст. 3597, 3616; 2009, N 1, ст. 19; N 19, ст. 2283; N 29, ст. 3582; N 52, ст. 6410, 6419; 2011, N 1, ст. 47; N 23, ст. 3269; N 27, ст. 3880; N 30, ст. 4563, 4594):
3.6. Галина! Если в договоре данная площадь включается и Вы ее оплачиваете, то отказаться от этого Вы не можете. В общую площадь включается.
Источник статьи: http://www.9111.ru/%D0%B2%D0%B5%D1%80%D0%B0%D0%BD%D0%B4%D0%B0_%D0%B2%D1%85%D0%BE%D0%B4%D0%B8%D1%82_%D0%B2_%D0%BE%D0%B1%D1%89%D1%83%D1%8E_%D0%BF%D0%BB%D0%BE%D1%89%D0%B0%D0%B4%D1%8C_%D0%B6%D0%B8%D0%BB%D0%BE%D0%B3%D0%BE_%D0%B4%D0%BE%D0%BC%D0%B0/