Подводные камни при покупке сада

Покупка дачи по садовой книжке: порядок действий и подводные камни такой сделки

Это нужно знать перед покупкой! Вместе с экспертами выясняем, можно ли купить участок и загородный дом по членской книжке садовода, оцениваем плюсы и минусы такой сделки.

Кто из горожан не мечтает о даче? Отдыхать от городской суеты, мастерить что-то своими руками, выращивать ягоды и цветы, жарить шашлыки с друзьями — вот оно, настоящее удовольствие!

Купить загородный коттедж по садовой книжке — это очень привлекательное предложение, которое скрывает немало потенциальных сложностей

Когда будете подыскивать подходящий вариант, наверняка наткнетесь на объявления о продаже участка по садовой книжке. Цена будет низкая. Стоит ли покупать и как минимизировать риски при покупке дачи по садовой книжке? Рассказываем обо всех нюансах.

Прежде чем принять решение о покупке загородного дома или дачи, по садовой книжке, следует взвесить все «за» и «против»

Что такое садовая книжка?

1. Собственник, т.е. лицо, которому участок принадлежит по праву собственности.
2. Землевладелец, т.е. тот, кто имеет пожизненное право наследуемого владения.
3. Землепользователь, т.е. лицо, обладающее правом бессрочного пользования.
4. Арендатор, или человек, который пользуется участком и имуществом на правах аренды.

Последний не может продать дачу по садовой книжке.

Если вам предстоит покупка участка по садовой книжке, закономерно встает вопрос: является ли членская книжка правоустанавливающим документом? Подтверждает ли право собственности на объект? Ответ однозначный: сегодня — нет. Это не более, чем формальность.

Приобретение дачного дома по садовой книжке допустимо, но важно соблюсти некоторые неизбежные формальности после заключения сделки

Можно ли покупать дачу по членской книжке?

Давайте разбирается: продажа по садовой книжке — что это? Цена недорогая, но как не спустить деньги на ветер? Сразу уясним: земли СНТ имеют статус сельскохозяйственных, т.е. капитальный дом для круглогодичного проживания на них не возвести, только сезонные постройки: небольшой дом, мастерскую, летнюю кухню, баню, гараж, беседку и прочие. Если вас устраивает этот вариант, объясняем, что значит продажа по садовой книжке.

На землях с разрешенным видом использования для садоводства можно строить жилой дом и постоянно в нем зарегистрироваться.

Приобретение дачи по членской книжке не подразумевает возможности строить на участке капитальный дом — только небольшой домик, баню, летнюю кухню

Сделка по членской книжке имеет мало общего с классической куплей-продажей. ДКП и АПП, как это делают на вторичном рынке, в данном случае не оформляется. На заседании СНТ продавец передает покупателю книжку, а тот ему — деньги. Процедура подкрепляется письменными заявлениями, по которым первый выходит из садового товарищества, второй — входит в состав СНТ. После этого новому владельцу предстоит бумажная волокита: нужно оформить собственность и зарегистрировать постройки. О подводных камнях — далее.

После покупки недвижимости по дачной книжке предстоит много различных активностей, а именно, оформление собственности и регистрация постройки

Кто продает дачу по членской книжке садовода?

Не все владельцы загородных дачных домов хотят тратить время и деньги на оформление документов. Допустим, участок перешел по наследству. Регистрация имущества через Росреестр — процедура изматывающая. Намного проще продать его за бесценок, возложив все хлопоты приватизации на покупателя. Если вы не боитесь бумажной волокиты (тем более до 01.03.2026 г. действует дачная амнистия — узаконить право собственности можно по документам из архива, например, книжке садовода), прочтите нашу инструкцию.

Зачастую владельцы дачных участков не хотят заниматься оформлением документов и готовы продать свое имущество гораздо дороже, возложив документооборот на будущего владельца

Покупки дачного участка в садовом товариществе: нюансы, которые нужно знать

Чем опасна покупка дачи по членской книжке? В результате такой сделки права распоряжаться имуществом приобретатель не получает. Рискованно? Однозначно. Квалифицированные юристы рекомендуют настоять на приватизации дачного участка собственником и лишь после этого подписывать договор купли-продажи. Если продавец отказывается, стоит насторожиться, а то и вовсе отказаться от приобретения, несмотря на привлекательную стоимость.

Юристы настаивают: прежде чем покупать дачу, наведите справки о том, в каком состоянии находится недвижимость и только потом принимайте решение

Почему? Если у продавца всего один правоустанавливающий документ — садовая книжка, это может говорить о том, что приватизация по каким-либо причинам невозможна. Например, на участки наложено обременение, имеется сервитут (ограниченное право пользования чужой вещью в земельных отношениях), или ограничен оборот. Узнать детали нужно в местной администрации, которая и является собственником земель СНТ.

Идеальный вариант проведения сделки с дачной недвижимостью — это убедить продавца провести ее приватизацию и только после этого подписывать договор купли-продажи

Преимущества и недостатки покупки по садовой книжке

Аргументы “за”

• Привлекательную стоимость. Такая дача обойдется в несколько раз дешевле, чем приватизированная. Наконец-то сможете наслаждаться загородным отдыхом, а если передумаете — оформите документы, чтобы перепродать дороже.
• Членство в СНТ не обязательно подтверждать нотариально. Стоит сделать это скорее для того, чтобы перестраховаться.
• Сделка совершается гораздо быстрее, чем привычная купля-продажа.

Покупать дом по дачной книжке выгодно, кроме того, такая сделка занимает довольно небольшой промежуток времени

Аргументы “против”:

• Покупатель становится не собственником, а всего лишь членом СНТ. Проще говоря, вас будут считать арендатором.
• Продать участок можно только после прекращения членства в садовом товариществе, а за это должны проголосовать все входящие в его состав.
• Если у прошлого владельца были долги, покрывать их придется вам.
• В случае исключения из товарищества (например, за систематическую неуплату взносов), распоряжаться купленной в такой способ дачей вы не сможете.
• Существует большая вероятность быть обманутым.

Членство в СНТ при покупке недвижимости, далеко не обязательно подтверждать у нотариуса, но покупатель может это сделать, чтобы подстраховать себя

Одно дело, когда продажа дачи по членской книжке производится пенсионером, которому нужны деньги на лечение. Человек не оформил документы вовремя, а теперь ищет хоть какой-то вариант. И совершенно другое — мошенники, которые хотят поживиться за чужой счет. К примеру, книжка может быть умышленно выписана на третье лицо, не имеющее к этому участку никакого отношения. Доказать, что имущество теперь ваше, будет практически невозможно.

Юристы советуют обратить внимание на то, кто продает дом по дачной книжке и сделать соответствующие выводы

Правовые аспекты покупки дачи по садовой книжке в 2023 году

Еще раз подчеркнем: приобретение дачи в СНТ с юридической точки зрения — это не купля-продажа. Приобретатель становится членом организации и получает право использовать землю по назначению, но собственником остается государство. Участок нужно приватизировать, если вы хотите, чтобы он перешел в частную собственность.

Иногда дачу может продавать одинокий пенсионер, который нуждается в деньгах. В таких случаях возможно допустить, что у него нет цели обмануть покупателя, а лишь желание быстро провести сделку

• Гражданский паспорт;
• Правоустанавливающие документы (договора дарения, купли-продажи или мены, вступившие в силу решения суда, справка с публичных Торгов, свидетельства из БТИ и выписки из похозяйственной книги);
• Подтверждения уплаты взносов;
• Справки ПНД и НД (не обязательны, но не лишним будет перестраховаться);
• Технический и кадастровый паспорта.

Порядок покупки

Как купить дачу по садовой книжке, если вы все-таки решились на сделку? Алгоритм будет отличаться в зависимости от того, есть ли на участке недвижимость, например, дом. В обоих случаях необходимо собрать информацию о садоводстве и окружающей территории (например, планируются ли рядом крупные стройки — часто именно эта перспектива подталкивает людей к продаже), уточнить всю интересующую информацию в правлении и проверить предоставленные сведения.

Если вы созрели к покупке недвижимости по дачной книжке, то обязательно наведите справки о садоводстве и окрестных территориях, чтоб оценить целесообразность сделки

Порядок действий для покупки дачи без дома

1. Оформить соответствующее решение собрания СНТ.
2. Провести межевание.
3. Поставить надел на кадастровый учет.
4. Заключить договор.
5. Расплатиться с продавцом и зарегистрировать в Росреестре свое право на объект.

Зачастую продавцы загородной недвижимости обладают информацией о планирующейся крпной стройке в окресностях садоводства и это толкает их к продаже имущества за небольшие деньги

Порядок действий при покупке дачи по членской книжке с домом

1. Оценка имущества.
2. Обсуждение деталей сделки и подготовка необходимых документов.
3. Составление предварительного соглашения с обозначением нюансов будущей сделки.
4. Внесение задатка с письменной фиксацией этого факта.
5. Подписание договора.
6. Взаиморасчеты.
7. Регистрация права на дом и землю новым владельцем.
8. Вступление в СНТ с выдачей садовой книжки.

Приобретение дачи по дачной книжке это достаточно быстрая сделка, но и она не производится одномоментно, за один день

Главное, что следует всегда держать в голове, решая, вступать ли в подобные сделки: стать законным собственником покупатель может только после регистрации имущества в Росреестре.

Стать законным собственником недвижимости покупатель сможет только после регистрации имущества в Росреестре, а это занимает время

Покупка дачи по садовой книжке: как избежать рисков?

Самая главная опасность состоит в том, что можно остаться и без дачи, и без денег. Наиболее безопасный вариант — дождаться, пока продавец оформит нужный пакет документов (процесс может длиться порядка 6 месяцев) и совершить классическую куплю-продажу.

Прежде чем решить, а стоит ли покупать дачный дом по садовой книжке, лучше посоветоваться с несколькими юристами и изучить все риски

Какие еще риски существуют?

• Незаконные постройки. Если дом или хозяйственные здания возведены с нарушениями, покупатель не сможет оформить право собственности на них, поставить объект на кадастровый учет и даже провести газ. Хотите купить дачу? Покупайте только если постройки оформлены.
• Старые коммуникации. Часто случается, что на баланс местного самоуправления или специализированной организации они не переданы, поэтому когда возникает потребность в починке, этим никто не занимается. Полностью обезопасить себя не выйдет, но перед заключением сделки соседей стоит опросить.
• Отсутствие межевания. Сделки с земельными участками без межевания Росреестр не пропускает. При покупке просите продавца предоставить выписку из ЕГРН с границами, обозначенными на кадастровой карте, и удостоверьтесь, что они соответствуют реальным параметрам дома. Обязательно запросите ГПЗУ.

Переход права без межевания можно зарегистрировать, но не рекомендую этого делать. Высоки риски получить в дальнейшем спорную ситуацию с соседями.

Юрий Сургаев, специалист по работе с недвижимостью

Очень важно получить от хозяина дачи весь пакет документов и на землю, и на сам дом, чтобы проверить что все они находятся в порядке

• Долги на даче. Как таковая, задолженность по членским взносам продаже не препятствует. Главное, чтобы имущество не было под арестом. Однако, старые долги перед СНТ могут попытаться взыскать с нового владельца. Поэтому справка об отсутствии долгов нужна обязательно.
• Проблемы с документами и регистрацией. Проверить выписку из ЕГРН недостаточно, стоит обратить внимание и на законность приобретения права собственности. Документы нужны и на дом, и на землю. Не заключайте сделку, пока не получите все документы.

Покупка дачи по садовой книжке, столь привлекательная на первый взгляд, может скрывать в себе массу проблем, с которыми придется столкнуться новому хозяину дома

Стоит ли покупать земельный участок по садовой книжке?

Давайте напомним, продажа по членской книжке — что это? По сути, одна из наиболее рискованных сделок. Если пакет документов неполный, недобросовестный продавец может просто-напросто вас обмануть, и отстоять свои права будет довольно непросто. Решаясь на такой шаг нужно тщательно взвесить все «за» и «против».

Источник