Многолетние насаждения как объект недвижимости
В. Уруков, заведующий кафедрой гражданско-правовых дисциплин юридического факультета Чувашского государственного университета им. И.Н. Ульянова.
Специфичной недвижимой вещью, указанной в Гражданском кодексе, являются многолетние насаждения.
Согласно ст. 130 ГК к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что неразрывно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. В этом перечне объектов недвижимости больше всего споров вызывает отнесение многолетних насаждений к недвижимому имуществу ввиду того, что нет ясности в вопросе, что понимается под многолетними насаждениями. Вопросы возникают и на практике.
Во-первых, что имеет в виду законодатель под многолетними насаждениями? Российский энциклопедический словарь, например, такого понятия не содержит. Есть понятие «многолетники» — растения, живущие более 2 лет, иногда до 100, 500, 1000 и более лет . Если обратиться к Словарю русского языка, то это — посаженные деревья, растения . Следовательно, в круг многолетних растений входят довольно много не только деревьев, кустарников, но и растений, которые живут более 2 лет. Такое законодательное отнесение к недвижимости растений вряд ли соответствует интересам гражданского оборота.
Советский энциклопедический словарь. М.: Советская энциклопедия, 1990. С. 828.
Словарь русского языка. Т. 2. М.: Русский язык, 1986. С. 392.
Во-вторых, если многолетние растения — недвижимость, то право собственности на нее подлежит государственной регистрации в силу ст. 131 ГК. Здесь еще одна проблема: должно быть зарегистрировано каждое дерево, каждый куст, каждое растение? Или же они должны быть зарегистрированы в составе земельного участка? В законодательстве о государственной регистрации недвижимости этот вопрос «забыт».
Проблему можно решить, если будет признано, что регистрации подлежат только земельные участки с указанием многолетних насаждений, т.е. многолетние насаждения не могут быть недвижимым имуществом в отдельности и их включение как недвижимость в норму закона создает неразрешимые проблемы как для науки, так и для правоприменения. Думается, все согласятся, что любое дерево, любой куст, тем более растение можно (используя различные средства) переместить без несоразмерного ущерба их назначению. Таким образом, у многолетних насаждений нет главного признака недвижимости — перемещение объекта невозможно без несоразмерного ущерба его назначению. Представляется целесообразным исключить из ст. 130 ГК упоминание в качестве недвижимого имущества многолетних насаждений. Земля первична, а что на ней растет — вторично. Законодателя не должно интересовать, что растет на участке. Публичные интересы требуют только регистрации недвижимости и сделок с ней, а также перехода прав на недвижимость — земельный участок.
Правоприменительная практика в отдельных случаях доводит понятие многолетних насаждений как объекта недвижимости до абсурда. Так, по делу, рассмотренному Арбитражным судом Чувашской Республики, как следует из решения, суд признал недвижимым имуществом хмельные плантации, что вызывает ряд вопросов.
Суд применил закон, не подлежащий применению, в частности ст. 130 ГК РФ, ФЗ от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», решив (на основании указанных норм и ныне не действующих Методических рекомендаций Минсельхозпрода России от 4 июля 1996 г.), что многолетние хмелевые насаждения — объект недвижимости. Многие хмелевые насаждения не могут быть объектом недвижимости, поскольку нет главного признака недвижимости: объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (п. 1 ст. 130 ГК).
Общеизвестно, что у хмеля многолетний только корень, который без какого-либо ущерба (в отличие, к примеру, от насаждений многолетних яблонь, груш и т.п.) можно пересадить (переместить) на другой участок.
Ссылки суда при определении вида объекта недвижимости на Методические рекомендации Минсельхозпрода России от 4 июля 1996 г. необоснованны по следующим основаниям: объекты гражданских прав могут быть отнесены к недвижимости только на основании закона (ст. 130 ГК); на основании ст. 3 ГК рекомендации не являются нормативным актом, регулирующим гражданско-правовые отношения, в том числе вещно-правовые.
Таким образом, неправильное применение судом норм материального права привело к принятию незаконного решения.
Вышестоящие судебные инстанции фактически согласились с тем, что хмелевые плантации в силу закона — недвижимое имущество.
Как следует из указанных судебных актов, хмелевые плантации признаны недвижимым имуществом, подлежащим государственной регистрации. Только забыли о главном — как их регистрировать? Поштучно? И как их можно зарегистрировать, если в федеральном законодательстве нет норм, регулирующих порядок регистрации хмельных плантаций как многолетних насаждений?
Решение этой проблемы видится в изменении ст. 131 ГК, а также в принятии постановления Высшего Арбитражного Суда РФ, разъясняющего порядок применения норм законодательства о многолетних насаждениях как объекта, относящегося к недвижимому имуществу, и их регистрации, а также о критериях разграничения многолетнего насаждения как недвижимого имущества и других многолетних насаждений, которые не могут признаваться недвижимостью. По нашему мнению, многолетние насаждения необходимо законодательно отнести к движимым вещам.
К примеру, клевер — многолетнее растение (растет более 2 лет). Думается, мало кому в голову придет регистрировать плантации клевера как недвижимое имущество. Но подобное возможно, что подтверждает приведенный пример из судебно-арбитражной практики.
Источник статьи: http://wiselawyer.ru/poleznoe/4802-mnogoletnie-nasazhdeniya-obekt-nedvizhimosti
Многолетние насаждения — это движимое имущество
По мнению Минфина России, к многолетним насаждениям применяется льгота по налогу на имущество, предусмотренная п. 25 ст. 381 НК РФ для движимого имущества. Такая точка зрения высказана в письмах от 11.01.2017 № 03-05-05-01/314 и № 03-05-05-01/313.
В комментируемых письмах рассмотрена следующая ситуация. Компания арендовала земельные участки и посадила на них многолетние насаждения. Организация озадачилась вопросом: являются ли такие посадки основными средствами? И если да, то можно ли их признать движимым имуществом и применить льготу по налогу на имущество?
Вот что по этому поводу сообщил Минфин России. В пункте 5 ПБУ 6/01 «Учет основных средств» прямо сказано, что многолетние насаждения относятся к основным средствам. Финансисты указали, что капвложения в многолетние насаждения включаются в состав основных средств ежегодно в сумме затрат, относящихся к принятым в отчетном году в эксплуатацию площадям, независимо от даты окончания всего комплекса работ (п. 13 ПБУ 6/01). Таким образом, молодые насаждения, не достигшие эксплуатационного возраста, отражаются на отдельном субсчете к счету 01 «Основные средства».
Что касается налога на имущество, то специалисты Минфина России не видят проблем с применением к многолетним насаждениям освобождения, предусмотренного п. 25 ст. 381 НК РФ. Напомним, что согласно этой норме не облагаются налогом объекты движимого имущества, принятые с 1 января 2013 г. на учет в качестве основных средств. Исключения — движимое имущество, полученное в результате реорганизации или ликвидации компаний, а также передачи, включая приобретение, между взаимозависимыми лицами.
Как видите, указанная льгота предусмотрена для движимого имущества. Финансисты считают, что многолетние насаждения могут быть признаны таковым. Статья 130 ГК РФ относит к недвижимости земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. При этом отдельными законодательными актами к недвижимым объектам может быть отнесено и иное имущество.
Обратите внимание: ранее многолетние насаждения упоминались в ст. 130 ГК РФ и признавались недвижимым имуществом. Но Федеральный закон от 04.12.2006 № 201‑ФЗ «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации» исключил их из вышеприведенного перечня.
Специалисты Минфина России порекомендовали при решении вопроса о том, являются многолетние насаждения движимым или недвижимым имуществом, руководствоваться следующим принципом. Если перемещение многолетних насаждений не нанесет несоразмерный ущерб их назначению, то они признаются движимым имуществом. Соответственно, в такой ситуации организация может применить положения п. 25 ст. 381 НК РФ к многолетним насаждениям, посаженным на арендованных земельных участках и принятым на учет в качестве основных средств с 1 января 2013 г.
Источник статьи: http://www.eg-online.ru/article/336966/
к какому виду имущества относятся деревья, к движимому или к недвижимому?
Гражданский кодекс РФ
Статья 130. Недвижимые и движимые вещи
1. К недвижимым вещам недвижимое имущество, недвижимость относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
2. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.
—————-
Ну и коль мы юристы, то будем смотреть в корень проблемы.
Деревья растут в разных местах, крепко цепляясь корнями за грунт и за все остальное, что доступно корням. По этой причине верхняя часть деревьев, пользуясь поддержкой корней, объявила себя недвижимой.
Однако, установив коррупционную связь с ветром, деревья втайне от корней все-таки совершают движения. Это обстоятельство указывает на обман верхней части деревьев своей же нижней части. Ну прям как в человеческом обществе.
Тут следует также не забывать, что в силу древних преданий, деревья, якобы, и ходят, только медленно и тщательно об этом скрывают. Однако, некоторые кинорежисеры попытались эти передвижения показать зрителю в своих фильмах. Дыма, как известно, без огня не бывает. Для установления истины утверждения о том, что деревья перемещаются, нужна экспертиза и хороший эксперт, но он куда-то пропал.
Вместе с тем в силу злонамеренных действий третьих сил (лесорубы, браконьеры и прочие враги природы) , деревья превращаются в движимое имущество, а точнее в посмертно движимое имущество.
Отдельные люди полагают, что некоторым деревьям будет значительно лучше не там, где они выросли, а в саду, в парке, вдоль улиц или на даче у этих людей. По этой причине они осуществляют принудительное переселение деревьев в новое место обитания (ну, как Сталин с отдельными народами и личностями) . В результате этих заботливых действий деревья становятся временно движимыми.
Следует также указать и на то обстоятельство, что подавляющая часть деревьев, и особенно в лесу и прочих джунглях, вообще не считают себя имуществом, что позволяет их причислить к сепататистам.
Сказанным существующая проблема не исчерпывается, а требует более внимательного изучения на основе нового мышления и подхода.
Но это уже предмет будущих дискуссий, а пока и этого достаточно.
Источник статьи: http://otvet.mail.ru/question/67629111
Деревья как способ приватизации: ВС объяснил, почему не признал сосны недвижимостью
Предприниматель из Волгограда зарегистрировал право собственности на сосновый лес как на объект недвижимости, а потом и приватизировал землю под ним по правилам ст. 36 ЗК. Росимущество пошло оспаривать его действия в суд, но в трех инстанциях дело проиграло. Внести ясность в проблему захотела экономколлегия ВС, которая четко ответила, когда законодатель перестал считать деревья объектами недвижимости.
8 декабря 2006 года индивидуальный предприниматель Сергей Еремин купил у НИИ агромелиорации Российской академии сельскохозяйственных наук «зеленые неплодоносящие насаждения» – более 1700 сосновых деревьев на одной из улиц Волгограда. Спустя год Еремин обратился в Кировский районный суд с требованием подтвердить его право на «многолетние насаждения». НИИ иск признал, и суд обязал Росреестр зарегистрировать за ИП право собственности на деревья как на объект недвижимости. Решение было исполнено: запись в ЕГРП появилась весной 2007 года.
Вскоре после этого Еремин заключил с Управлением Росимущества по Волгоградской области договор аренды земельного участка, на котором располагались купленные деревья. Земля была в собственности РФ, а срок сделки определен до 2056 года. Однако спустя семь лет, 27 августа 2014 года, Еремин выкупил участок за 1,5 млн руб. по правилам ст. 36 Земельного кодекса РФ (в редакции до 1 марта 2015 года) как собственник находящейся там недвижимости.
Через год участок был перепродан за 40 млн руб. другому предпринимателю – Дмитрию Подлобошникову, но вскоре история приняла новый оборот. В сентябре 2015 года Кировский районный суд удовлетворил иск прокуратуры Волгоградской области об истребовании земли у Подлобошникова. Сам же Еремин оказался под стражей: против него было заведено уголовное дело.
Все это выяснилось в ходе судебных разбирательств в Верховном суде РФ по делу № А12-43767/2014, в рамках которого Росимущество обратилось в арбитражный суд с иском к Еремину и своему волгоградскому Управлению. Оно требовало признать отсутствующим зарегистрированное право собственности ИП на деревья, а заключенный между ответчиками в 2014 году договор купли-продажи земельного участка – недействительным.
Мотивировало Росимущество это ссылкой на ст. 16 закона № 201 о введении в действие Лесного кодекса РФ от 4 декабря 2006 года (далее – закон № 201), которая исключила «леса» и «многолетние насаждения» из перечня объектов недвижимости (до этого они относились к таковым в соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса РФ). Спорные деревья не могли быть зарегистрированы в 2007 году за ИП, рассуждало Росимущество, а следовательно, не могла быть приватизирована и земля под ними по ст. 36 ЗК.
Самостоятельные сосны
Три инстанции Росимуществу в требованиях полностью отказали. Как указали суды, право собственности ИП на деревья было зарегистрировано на основании решения Кировского райсуда, которым был установлен «факт возникновения отношений по приобретению Ереминым многолетних насаждений до вступления в силу закона № 201». Арбитражный суд не вправе пересматривать и переоценивать этот судебный акт, сочли три инстанции, а значит, нет оснований для признания права ИП отсутствующим.
А если деревья находятся в гражданском обороте в качестве самостоятельного объекта недвижимости, то Еремин в 2014 году был вправе требовать и земельный участок под ними в порядке статьи 36 ЗК, сочли суды. Такой вывод они сделали исходя из п. 20 ст. 3 закона № 137 о введении в действие ЗК (в редакции от 2010 года), согласно которому купить землю под насаждениями по правилам ст. 36 ЗК после вступления в силу закона № 201 все же можно – при условии что госрегистрация права на них была совершена до вступления в силу этого закона.
Закрепив за собственниками многолетних насаждений право на приватизацию земельных участков в соответствии со ст. 36 ЗК, законодатель признал многолетние насаждения в качестве объектов недвижимости и после вступления в силу закона № 201, при наличии соответствующей государственной регистрации права,
– к такому выводу из анализа данной нормы пришла, в частности, кассация округа.
Более того, поскольку иск был направлен на оспаривание зарегистрированного права, в этом споре нужно применять общий срок исковой давности, сочли суды (это следует из п. 57 постановления Пленума ВС и ВАС от 29 октября 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). И Росимущество этот срок пропустило: о зарегистрированном праве Еремина ему должно было быть известно с момента заключения договора аренды земли от 2007 года, объяснили свою логику судьи.
Тот самый день
Спором захотела заняться экономическая коллегия ВС, которая в итоге все акты нижестоящих инстанций отменила. Зарегистрированное в ЕГРП право собственности Еремина на деревья тройка ВС (Ирина Грачева, Алексей Маненков и Галина Попова) признала отсутствующим, а договор купли-продажи земли под ними – недействительным. В части применения последствий его недействительности спор отправился на новое рассмотрение в первую инстанцию (см. «Битва за сосновый лес дошла до Верховного суда: деревья не признали недвижимостью»).
В недавно опубликованном определении экономколлегия в первую очередь опровергла вывод нижестоящих инстанций о том, что правоотношения по приобретению Ереминым деревьев по договору от 8 декабря 2006 года возникли до вступления в силу закона № 201. Как пояснила «тройка», документ, исключивший деревья из перечня объектов недвижимости, вступил в силу с момента его официального опубликования – то есть 8 декабря 2006 года, как раз в день подписания сделки. А значит, деревья можно было считать недвижимостью исключительно до этой даты.
При этом, как сочли судьи ВС, выводы Кировского райсуда не имеют преюдициального значения для этого спора. НИИ не был собственником насаждений, а дело было рассмотрено без привлечения Росимущества и его волгоградского Управления.
Не пропущен был, по мнению экономколлегии, и срок исковой давности. В обоснование судьи ВС сослались на п. 7 постановления Пленума ВС от 25 сентября 2015 года № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм ГК об исковой давности». Согласно этому положению срок исковой давности не распространяется на требования об устранении нарушений права собственника, если они не были соединены с лишением владения (в том числе требования о признании права отсутствующим).
При этом, как считает коллегия, необоснованна ссылка нижестоящих инстанции и на закон № 137 о введении в действие ЗК – ведь там предусмотрена возможность приватизировать земельные участки исключительно лицами, за которыми зарегистрировано право собственности на многолетние насаждения до 8 декабря 2006 года.
Законодательством не предусмотрена ни возможность регистрации права собственности на многолетние насаждения после вступления в силу закона № 201, ни право на выкуп земельных участков, занятых насаждениями, право собственности на которые было зарегистрировано после вступления в силу закона № 201,
– резюмируется в определении ВС.
Александр Латыев, партнер Группы правовых компаний ИНТЕЛЛЕКТ-С, «в целом» с решением коллегии согласен. «Некоторым «везением» для суда можно назвать тот факт, что первоначальный договор о продаже многолетних насаждений был заключен в тот самый день, когда они перестали считаться недвижимостью», – комментирует он.
Однако довольно спорными считает Латыев выводы экономколлегии о сроке исковой давности. По его словам, само по себе применение исковой давности к требованиям о признании права отсутствующим, когда оно в принципе не могло возникнуть, выглядит достаточно странным. Однако, как обращает внимание юрист, согласно п. 57 совместного постановления ВС и ВАС № 10/22 и на такие требования давность распространяется – если лицо владеет спорным объектом: «Судя по всему, в этом споре ответчик им как раз владел, а значит, вполне мог защищаться давностью».
Раньше многолетние насаждения и отдельно стоящие деревья действительно могли быть зарегистрированы в ЕГРП как объекты недвижимости, рассказывает также Виталий Можаровский, партнер практики недвижимости и строительства Goltsblat BLP. Потом эта возможность исчезла, что, по мнению юриста, вполне разумно:
Ну судите сами. Вы арендуете участок в 1 га, у себя на кухне проращиваете сотню желудей и весной высаживаете полуметровые саженцы дуба равномерно по всей территории участка. Далее регистрируете в ЕГРП право собственности на «100 многолетних растений дуба площадью 1 га» и подаёте заявку о приватизации участка без торгов и по цене заметно ниже рыночной. Ну разве не изящно?
Источник статьи: http://pravo.ru/review/view/130436/
