Перевести сад в ижс

Как перевести участок из СНТ в ИЖС: особенности переоформления с учетом категории земли

Многие собственники участков СНТ хотят изменить своим землевладениям вид разрешенного использования на ИЖС.

Закон разрешает строительство домов на тех и других видах земель, но все же строительные работы на участках, выделенных под ИЖС предпочтительнее, т.к. при некоторых ВРИ на СНТ землях запрещено возводить дома.

В результате перевода, построенный дом можно будет признать жилым и зарегистрироваться в нем, а также, законно использовать для постоянного проживания.

Целесообразность перевода земли из садоводства

Основная цель использования участка СНТ — загородный отдых и выращивание плодово-ягодных, овощных культур. Возведение жилых домов на таких наделах не запрещено, если ВРИ участка не «садоводство». Разрешается строительство на землях СНТ с ВРИ «садовый земельный участок», а также «для ведения садоводства».

Еще одна категория требований, которые нужно учитывать при строительстве – действующие правила товарищества.

Типовые ситуации необходимости перевести участок из СНТ в «ИЖС»:

• Для строительства дома в целях экономии денежных средств приобретен участок в СНТ. Дом отстроен, а коммуникации к нему предлагается подвести за собственный счет.
• Необходимо продать построенный дом или оформить залог по займу. Более привлекательным вариантом является объект недвижимости, возведенный на участке под индивидуальное жилищное строительство.
• Отстроенный дачный коттедж по уровню комфорта намного превосходит жилищные условия имеющейся у семьи квартиры. Миграционная служба отказывает в регистрации по месту жительства в предпочтительном варианте жилья.
• Необходимо использовать средства «материнского капитала».

Своевременный перевод земли в ИЖС поможет предупредить возникновение этих и других проблем.

Особенности смены вида разрешенного использования

ИЖС является видом разрешенного использования земли, СНТ – одна из форм юридического лица. Наделы садовых некоммерческих товариществ имеют ВРИ «Ведение садоводства» или «Ведение дачного хозяйства».

Процедура смены ВРИ участка может идти по следующим направлениям:

• Простая смена ВРИ надела для товариществ, расположенных на землях населенных пунктов.
• Для товариществ, расположенных на землях сельхозназначения – смена категории земли с последующей сменой ВРИ.

Здесь нужно учитывать, что сменить категорию земли уполномоченный орган власти разрешит при соблюдении следующих условий:

• Сменить категорию земли желают все члены (или большая часть) товарищества.
• СНТ располагается в непосредственной близости от границ земель поселения.
• Присоединение участка СНТ к землям населенного пункта соответствует плану развития поселения.

Сельскохозяйственные земли, относящиеся к составу особо ценных, переводу в ИЖС не подлежат.

Процедура перевода и документы

Собственники участков СНТ имеют законное право обратиться с ходатайством о присвоении земельному наделу ВРИ «ИЖС» в местную администрацию.

В случае, когда права на земельный надел не оформлены, рекомендуется сделать это до начала процедуры смены ВРИ.

Органы Росреестра затребуют с заявителя следующие документы:

• Распорядительный акт администрации о выделении земли участникам товарищества.
• Садовая книжка.
• Описание границ участка.
• Выписка из ЕГРН.
• Отчет о проведении общего собрания членов товарищества о распределении участков.
• Выписка из кадастрового плана на весь земельный массив, принадлежащий СНТ (с выделением на плане границ, принадлежащего вам участка).
• Документ правления СНТ, подтверждающий факт выделения вам земельного надела.

Обмер участка и постановка его на кадастровый учет – этапы, обеспечивающие оформление земли в собственность.

При расположении садового надела в черте поселений

Перечень необходимых документов для смены ВРИ надела, отражен в тексте административного регламента по оказанию одноименной муниципальной услуги.

Основные документы, подтверждающие обоснованность подаваемого ходатайства:

• Паспорт заявителя.
• Доверенность на представителя при невозможности самостоятельной подачи ходатайства.
• Документ, подтверждающий юридическое право владения землей.
• Ситуационный план земучастка.
• Выписка из ЕГРН.
• Проект планировки территории.

В случае, когда земельный надел имеет нескольких собственников, необходимо предоставить их письменное согласие.

Если на участке СНТ расположено капитальное строение, Росреестр затребует документы, подтверждающие факт их постройки и принадлежность вам.

Цель использования здания не должна противоречить предполагаемой цели использования земли.

Общее время, требуемое для смены ВРИ земли, — 1-3 месяца, в зависимости от сложности случая.

На сельхозземлях

Уполномоченным органом на осуществление перевода земель сельскохозяйственного назначения в иные категории является правительство субъекта федерации. Ходатайство о переводе надела с одновременной сменой ВРИ участка подается:

• В администрацию поселения, на территории которого расположено СНТ.
• В администрацию района, при расположении СНТ на межселенной территории.

При обоснованном желании перевода земучастка в категорию «Земли поселений», ходатайство и прилагаемая документация направляется администрацией, принявшей документы в субъект Федерации.

Перечень документов, подтверждающих заявленное ходатайство:

Без постановки участка на кадастровый учет ходатайство уполномоченными органами рассматриваться не будет.

Сколько стоит переоформить землю

Наше государство гарантирует бесплатную смену ВРИ надела, а также перевод его из одной категории в другую. В то же время, оформление пакета сопроводительных документов потребует оплаты государственной пошлины и услуг кадастрового инженера.

Основные финансовые траты:

• Оформление выписки из ЕГРН – от 300 до 600 руб. – в электронном виде, от 750 до 2200 руб. – выписка в бумажном виде с живой печатью.
• Межевание земельного участка – от 7000 руб. в зависимости от региона проведения работ.
• Внесение изменений в Земкадастр – от 245 до 700 руб. – заявление подается в электронном виде, от 350 до 1000 руб. – направление «бумажного» пакета документа.

Решение поставленной задачи можно поручить юристу.

Срок выполнения работ в этом случае не изменится, а стоимость возрастет на 20-50 тыс. руб.

Что делать при отказе?

Отказ в присвоении ВРИ «ИЖС» участку, находящемуся в СНТ, выносится в следующих случаях:

• Представлен неполный пакет документов.
• Недостаточное обоснование необходимости перевода земель из одной категории в другую.
• Отсутствие согласия совладельцев земли.
• Расхождение намерений заявителя с генеральным планом территории.
• Наличие обременений, препятствующих переводу земли.

Первые три причины являются легко устранимыми, поэтому после доработки пакета документов ходатайство может быть подано повторно.

В случае неразрешимых законным путем причин отказа удовлетворения ходатайства, рекомендуется воспользоваться привилегиями закона «О дачной амнистии» — зарегистрировать построенный дом в упрощенном порядке и оформить в нем регистрацию по месту пребывания.

Полезное видео

Смотрите интересный видеоматериал, в котором рассказывается, как правильно изменить вид разрешенного использования участка.

Заключение

Возможность присвоения участкам СНТ ВРИ «ИЖС» зависит от категории земель, на которых располагается садоводческое товарищество. Более сложным случаем считается расположение участка на сельскохозяйственных землях.

Но и в этом случае, при отсутствии законных ограничений на использование земли, вполне вероятно осуществить процедуру и переоформить своими силами.

Источник

Как перевести земли СНТ в ИЖС

Участки СНТ не всегда используются только для создания огорода, участки ИЖС — не только для строительства дома. На практике их можно использовать как угодно, однако официально за каждым из вариантов закреплено свое предназначение. Урбан Медиа разбирается, что в чем разница СНТ и ИЖС, как законно превратить одно в другое и для чего это нужно.

Давайте сразу разберемся с теорией.

• ИЖС, или индивидуальное жилищное строительство. Один из видов разрешенного использования (ВРИ) земельного участка. На таком участке можно строить капитальные объекты, при этом он чаще всего располагается внутри населенного пункта, СНТ или ДНП.
• СНТ и ДНП — садовое некоммерческое товарищество и дачное некоммерческое партнерство, также относятся к ВРИ земельного участка. Представляют собой некоммерческие организации, объединяющие собственников участков для управления общим имуществом. Используются такие участки чаще всего для ведения садового хозяйства.

Но это в теории. На практике часто владельцы земельных участков в СНТ часто проводят себе все необходимые коммуникации, а иногда даже живут на «даче» круглый год. В то же время многие владельцы ИЖС, у которых стоят капитальные дома на участке, разводят вокруг сад и огород, наслаждаясь всеми преимуществами владения собственной землей.

И если у последних не возникает мысль о переводе своего участка в садовый, то вот для тех, кто владеет землей в СНТ, переход в ИЖС в некоторых случаях имеет смысл.

Для чего переводить СНТ в ИЖС

Перевести свой участок в СНТ в категорию ИЖС целесообразно, если вы:

• хотите не просто жить в своем доме в любое время года, но и оформить в нем официальную регистрацию — например, при желании окончательно переехать за город с продажей городской квартиры
• хотите продать участок по более высокой стоимости — по сравнению с участком СНТ
• хотите получить помощь от муниципалитета в части прокладки коммуникаций
• хотите пользоваться услугами больниц, поликлиник, школ и детских садов в населенном пункте, к которому относится участок
• хотите воспользоваться специальными условиями ипотечных программ под строительство домов на участках ИЖС.

У такого перехода есть, конечно, не только преимущества, но и недостатки.

• Если на участке еще нет дома, и вы собираетесь его строить после перехода в ИЖС, придется получать уведомление или разрешение от муниципалитета.
• Земельный налог за участок ИЖС будет выше.
• Не любой участок можно превратить в ИЖС.

Что нужно для перевода СНТ в ИЖС

Основное требование, которое должно быть соблюдено — расположение земельного участка на территории населенного пункта или хотя бы в непосредственной близости от него. Если садовое товарищество существует само по себе посреди чистого поля, то изменить ВРИ участка не получится — объект ИЖС обязательно должен относиться к населенному пункту.

• участок стоял на кадастровом учете
• границы участка были установлены в кадастре
• все собственники участка (если их несколько) были согласны на перевод.

Если по перечисленным пунктам все в порядке, можно собирать пакет документов и обращаться в администрацию — в отдел, который занимается земельными вопросами.

Вам нужно будет предъявить:

Максимальный срок рассмотрения заявления — 60 дней со дня подачи заявления. Более точно сориентировать смогут уже на месте — все зависит от режима работы отдела землепользования.

Сколько это стоит

Перевод участка осуществляется на безвозмездной основе — за изменение статуса ничего платить не придется.

Однако совсем без расходов обойтись тоже не получится: заплатить нужно будет за выписку из ЕГРН, а также за работу юристов и нотариусов, если в ней будет потребность.

В каких случаях в смене ВРИ могут отказать

Первая и основная причина отказа — это расположение участка вне границ населенного пункта. Даже в случае, если он расположен достаточно близко, вам могут отказать, если в планы администрации не входит его развитие и расширение.

Также отказать могут, если:

• по документам участок относится к сельскохозяйственной территории
• результат экологической экспертизы земельного участка оказался отрицательным
• целевое назначение земли не соответствует землеустроительным документам.

Обращать внимание в первую очередь стоит именно на первый пункт, остальные возможные причины — вторичны.

Если вы всерьез задумались о смене категории земли, лучше сразу обратиться к юристу — он разъяснит порядок процедуры и будет разрешать все возникающие вопросы по мере их поступления. Также поможет опыт кого-то из знакомых, кто уже проходил через эту процедуру.

Источник