- Покупка дачи по садовой книжке: порядок действий и подводные камни такой сделки
- Что такое садовая книжка?
- Можно ли покупать дачу по членской книжке?
- Кто продает дачу по членской книжке садовода?
- Покупки дачного участка в садовом товариществе: нюансы, которые нужно знать
- Преимущества и недостатки покупки по садовой книжке
- Аргументы “за”
- Аргументы “против”:
- Правовые аспекты покупки дачи по садовой книжке в 2023 году
- Порядок покупки
- Порядок действий для покупки дачи без дома
- Порядок действий при покупке дачи по членской книжке с домом
- Покупка дачи по садовой книжке: как избежать рисков?
- Какие еще риски существуют?
- Стоит ли покупать земельный участок по садовой книжке?
Покупка дачи по садовой книжке: порядок действий и подводные камни такой сделки
Это нужно знать перед покупкой! Вместе с экспертами выясняем, можно ли купить участок и загородный дом по членской книжке садовода, оцениваем плюсы и минусы такой сделки.
Кто из горожан не мечтает о даче? Отдыхать от городской суеты, мастерить что-то своими руками, выращивать ягоды и цветы, жарить шашлыки с друзьями — вот оно, настоящее удовольствие!
Купить загородный коттедж по садовой книжке — это очень привлекательное предложение, которое скрывает немало потенциальных сложностей
Когда будете подыскивать подходящий вариант, наверняка наткнетесь на объявления о продаже участка по садовой книжке. Цена будет низкая. Стоит ли покупать и как минимизировать риски при покупке дачи по садовой книжке? Рассказываем обо всех нюансах.
Прежде чем принять решение о покупке загородного дома или дачи, по садовой книжке, следует взвесить все «за» и «против»
Что такое садовая книжка?
- Собственник, т.е. лицо, которому участок принадлежит по праву собственности.
- Землевладелец, т.е. тот, кто имеет пожизненное право наследуемого владения.
- Землепользователь, т.е. лицо, обладающее правом бессрочного пользования.
- Арендатор, или человек, который пользуется участком и имуществом на правах аренды.
Последний не может продать дачу по садовой книжке.
Если вам предстоит покупка участка по садовой книжке, закономерно встает вопрос: является ли членская книжка правоустанавливающим документом? Подтверждает ли право собственности на объект? Ответ однозначный: сегодня — нет. Это не более, чем формальность.
Приобретение дачного дома по садовой книжке допустимо, но важно соблюсти некоторые неизбежные формальности после заключения сделки
Можно ли покупать дачу по членской книжке?
Давайте разбирается: продажа по садовой книжке — что это? Цена недорогая, но как не спустить деньги на ветер? Сразу уясним: земли СНТ имеют статус сельскохозяйственных, т.е. капитальный дом для круглогодичного проживания на них не возвести, только сезонные постройки: небольшой дом, мастерскую, летнюю кухню, баню, гараж, беседку и прочие. Если вас устраивает этот вариант, объясняем, что значит продажа по садовой книжке.
На землях с разрешенным видом использования для садоводства можно строить жилой дом и постоянно в нем зарегистрироваться.
Приобретение дачи по членской книжке не подразумевает возможности строить на участке капитальный дом — только небольшой домик, баню, летнюю кухню
Сделка по членской книжке имеет мало общего с классической куплей-продажей. ДКП и АПП, как это делают на вторичном рынке, в данном случае не оформляется. На заседании СНТ продавец передает покупателю книжку, а тот ему — деньги. Процедура подкрепляется письменными заявлениями, по которым первый выходит из садового товарищества, второй — входит в состав СНТ. После этого новому владельцу предстоит бумажная волокита: нужно оформить собственность и зарегистрировать постройки. О подводных камнях — далее.
После покупки недвижимости по дачной книжке предстоит много различных активностей, а именно, оформление собственности и регистрация постройки
Кто продает дачу по членской книжке садовода?
Не все владельцы загородных дачных домов хотят тратить время и деньги на оформление документов. Допустим, участок перешел по наследству. Регистрация имущества через Росреестр — процедура изматывающая. Намного проще продать его за бесценок, возложив все хлопоты приватизации на покупателя. Если вы не боитесь бумажной волокиты (тем более до 01.03.2026 г. действует дачная амнистия — узаконить право собственности можно по документам из архива, например, книжке садовода), прочтите нашу инструкцию.
Зачастую владельцы дачных участков не хотят заниматься оформлением документов и готовы продать свое имущество гораздо дороже, возложив документооборот на будущего владельца
Покупки дачного участка в садовом товариществе: нюансы, которые нужно знать
Чем опасна покупка дачи по членской книжке? В результате такой сделки права распоряжаться имуществом приобретатель не получает. Рискованно? Однозначно. Квалифицированные юристы рекомендуют настоять на приватизации дачного участка собственником и лишь после этого подписывать договор купли-продажи. Если продавец отказывается, стоит насторожиться, а то и вовсе отказаться от приобретения, несмотря на привлекательную стоимость.
Юристы настаивают: прежде чем покупать дачу, наведите справки о том, в каком состоянии находится недвижимость и только потом принимайте решение
Почему? Если у продавца всего один правоустанавливающий документ — садовая книжка, это может говорить о том, что приватизация по каким-либо причинам невозможна. Например, на участки наложено обременение, имеется сервитут (ограниченное право пользования чужой вещью в земельных отношениях), или ограничен оборот. Узнать детали нужно в местной администрации, которая и является собственником земель СНТ.
Идеальный вариант проведения сделки с дачной недвижимостью — это убедить продавца провести ее приватизацию и только после этого подписывать договор купли-продажи
Преимущества и недостатки покупки по садовой книжке
Аргументы “за”
- Привлекательную стоимость. Такая дача обойдется в несколько раз дешевле, чем приватизированная. Наконец-то сможете наслаждаться загородным отдыхом, а если передумаете — оформите документы, чтобы перепродать дороже.
- Членство в СНТ не обязательно подтверждать нотариально. Стоит сделать это скорее для того, чтобы перестраховаться.
- Сделка совершается гораздо быстрее, чем привычная купля-продажа.
Покупать дом по дачной книжке выгодно, кроме того, такая сделка занимает довольно небольшой промежуток времени
Аргументы “против”:
- Покупатель становится не собственником, а всего лишь членом СНТ. Проще говоря, вас будут считать арендатором.
- Продать участок можно только после прекращения членства в садовом товариществе, а за это должны проголосовать все входящие в его состав.
- Если у прошлого владельца были долги, покрывать их придется вам.
- В случае исключения из товарищества (например, за систематическую неуплату взносов), распоряжаться купленной в такой способ дачей вы не сможете.
- Существует большая вероятность быть обманутым.
Членство в СНТ при покупке недвижимости, далеко не обязательно подтверждать у нотариуса, но покупатель может это сделать, чтобы подстраховать себя
Одно дело, когда продажа дачи по членской книжке производится пенсионером, которому нужны деньги на лечение. Человек не оформил документы вовремя, а теперь ищет хоть какой-то вариант. И совершенно другое — мошенники, которые хотят поживиться за чужой счет. К примеру, книжка может быть умышленно выписана на третье лицо, не имеющее к этому участку никакого отношения. Доказать, что имущество теперь ваше, будет практически невозможно.
Юристы советуют обратить внимание на то, кто продает дом по дачной книжке и сделать соответствующие выводы
Правовые аспекты покупки дачи по садовой книжке в 2023 году
Еще раз подчеркнем: приобретение дачи в СНТ с юридической точки зрения — это не купля-продажа. Приобретатель становится членом организации и получает право использовать землю по назначению, но собственником остается государство. Участок нужно приватизировать, если вы хотите, чтобы он перешел в частную собственность.
Иногда дачу может продавать одинокий пенсионер, который нуждается в деньгах. В таких случаях возможно допустить, что у него нет цели обмануть покупателя, а лишь желание быстро провести сделку
- Гражданский паспорт;
- Правоустанавливающие документы (договора дарения, купли-продажи или мены, вступившие в силу решения суда, справка с публичных Торгов, свидетельства из БТИ и выписки из похозяйственной книги);
- Подтверждения уплаты взносов;
- Справки ПНД и НД (не обязательны, но не лишним будет перестраховаться);
- Технический и кадастровый паспорта.
Порядок покупки
Как купить дачу по садовой книжке, если вы все-таки решились на сделку? Алгоритм будет отличаться в зависимости от того, есть ли на участке недвижимость, например, дом. В обоих случаях необходимо собрать информацию о садоводстве и окружающей территории (например, планируются ли рядом крупные стройки — часто именно эта перспектива подталкивает людей к продаже), уточнить всю интересующую информацию в правлении и проверить предоставленные сведения.
Если вы созрели к покупке недвижимости по дачной книжке, то обязательно наведите справки о садоводстве и окрестных территориях, чтоб оценить целесообразность сделки
Порядок действий для покупки дачи без дома
- Оформить соответствующее решение собрания СНТ.
- Провести межевание.
- Поставить надел на кадастровый учет.
- Заключить договор.
- Расплатиться с продавцом и зарегистрировать в Росреестре свое право на объект.
Зачастую продавцы загородной недвижимости обладают информацией о планирующейся крпной стройке в окресностях садоводства и это толкает их к продаже имущества за небольшие деньги
Порядок действий при покупке дачи по членской книжке с домом
- Оценка имущества.
- Обсуждение деталей сделки и подготовка необходимых документов.
- Составление предварительного соглашения с обозначением нюансов будущей сделки.
- Внесение задатка с письменной фиксацией этого факта.
- Подписание договора.
- Взаиморасчеты.
- Регистрация права на дом и землю новым владельцем.
- Вступление в СНТ с выдачей садовой книжки.
Приобретение дачи по дачной книжке это достаточно быстрая сделка, но и она не производится одномоментно, за один день
Главное, что следует всегда держать в голове, решая, вступать ли в подобные сделки: стать законным собственником покупатель может только после регистрации имущества в Росреестре.
Стать законным собственником недвижимости покупатель сможет только после регистрации имущества в Росреестре, а это занимает время
Покупка дачи по садовой книжке: как избежать рисков?
Самая главная опасность состоит в том, что можно остаться и без дачи, и без денег. Наиболее безопасный вариант — дождаться, пока продавец оформит нужный пакет документов (процесс может длиться порядка 6 месяцев) и совершить классическую куплю-продажу.
Прежде чем решить, а стоит ли покупать дачный дом по садовой книжке, лучше посоветоваться с несколькими юристами и изучить все риски
Какие еще риски существуют?
- Незаконные постройки. Если дом или хозяйственные здания возведены с нарушениями, покупатель не сможет оформить право собственности на них, поставить объект на кадастровый учет и даже провести газ. Хотите купить дачу? Покупайте только если постройки оформлены.
- Старые коммуникации. Часто случается, что на баланс местного самоуправления или специализированной организации они не переданы, поэтому когда возникает потребность в починке, этим никто не занимается. Полностью обезопасить себя не выйдет, но перед заключением сделки соседей стоит опросить.
- Отсутствие межевания. Сделки с земельными участками без межевания Росреестр не пропускает. При покупке просите продавца предоставить выписку из ЕГРН с границами, обозначенными на кадастровой карте, и удостоверьтесь, что они соответствуют реальным параметрам дома. Обязательно запросите ГПЗУ.
Переход права без межевания можно зарегистрировать, но не рекомендую этого делать. Высоки риски получить в дальнейшем спорную ситуацию с соседями.
Юрий Сургаев, специалист по работе с недвижимостью
Очень важно получить от хозяина дачи весь пакет документов и на землю, и на сам дом, чтобы проверить что все они находятся в порядке
- Долги на даче. Как таковая, задолженность по членским взносам продаже не препятствует. Главное, чтобы имущество не было под арестом. Однако, старые долги перед СНТ могут попытаться взыскать с нового владельца. Поэтому справка об отсутствии долгов нужна обязательно.
- Проблемы с документами и регистрацией. Проверить выписку из ЕГРН недостаточно, стоит обратить внимание и на законность приобретения права собственности. Документы нужны и на дом, и на землю. Не заключайте сделку, пока не получите все документы.
Покупка дачи по садовой книжке, столь привлекательная на первый взгляд, может скрывать в себе массу проблем, с которыми придется столкнуться новому хозяину дома
Стоит ли покупать земельный участок по садовой книжке?
Давайте напомним, продажа по членской книжке — что это? По сути, одна из наиболее рискованных сделок. Если пакет документов неполный, недобросовестный продавец может просто-напросто вас обмануть, и отстоять свои права будет довольно непросто. Решаясь на такой шаг нужно тщательно взвесить все «за» и «против».
Источник