Ижс можно ли сажать огород

Что такое ИЖС: преимущества, недостатки, особенности

Одна из альтернатив покупке квартиры — строительство собственного дома. Но не каждый участок подойдет для возведения жилья. Рассказываем, что учесть при покупке земли под частный дом, чтобы она не закончилась потерей недвижимости или судебными тяжбами.

Что такое ИЖС

Даже собственник земельного участка не может использовать его так, как хочет. На одних землях можно строить многоквартирные дома, на других — прокладывают водопроводы или газопроводы, на третьих разбивают сады и огороды. Владелец ограничен видом разрешенного использования (ВРИ) участка — это правила, которые определяют, что можно делать и строить на территории, а что нельзя. Все возможные ВРИ перечислены в приказе Росреестра от 10.11.2020 № П/0412.

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) — это один из видов разрешенного использования земли. Он позволяет возвести на участке недвижимость для проживания. Категория земель, подходящая для ИЖС — земли населенных пунктов.

ИЖС — не единственный ВРИ, который позволяет построить на территории свой дом. Есть еще два:

• Ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ). На земле с таким ВРИ можно не только выращивать сельхозкультуры, содержать скот, размещать гаражи, но и строить жилые дома.
• Ведение садоводства. ВРИ позволяет выращивать овощи и злаки, возводить гаражи и хозяйственные постройки, организовать зону отдыха, а также построить индивидуальный жилой или садовый дом для себя.

На территориях с другими ВРИ строить дома запрещено. Если на такой земле появится недвижимость, это нарушит закон, и дом придется снести.

Есть два способа узнать ВРИ земельного участка. Первый — заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). ВРИ указан в соответствующей графе «Вид разрешенного использования». Второй — посмотреть на публичной кадастровой карте (ПКК). Найдите интересующий участок по кадастровому номеру, и сервис покажет его ВРИ.

Что можно строить на участке для ИЖС

Дом на участке для ИЖС должен соответствовать нескольким критериям (п. 39 статья 1 Градостроительного кодекса РФ):

• не больше трех надземных этажей,
• не выше 20 метров,
• состоит из комнат и помещений вспомогательного использования,
• используется для бытовых нужд одной семьи,
• расположен отдельно от другой недвижимости.

Такие же требования предъявляются к жилым домам на землях с ВРИ для личного подсобного хозяйства и садоводства. Отклонение от правил считается нарушением.

Можно ли перевести участок СНТ в ИЖС

СНТ расшифровывается как садоводческое некоммерческое товарищество — это объединение владельцев земельных участков, предназначенных для ведения садоводства. Собственники создают такие сообщества, чтобы помогать друг другу с освоением земли и поддерживать благоприятные условия для садоводства: совместно обеспечивать охрану, работу водопровода, электроэнергии и так далее. СНТ объединяет территории с ВРИ для ведения садоводства, а также землю общего назначения.

Поскольку СНТ — это не конкретный участок, а территория нескольких земель, изменить их ВРИ не получится. Зато можно оформить перевод вида использования с садоводства на ИЖС — это реальная процедура. На садовом участке не запрещается строить дом, как и на земле ИЖС. Отличие только в том, что на территории СНТ могут возникнуть проблемы с регистрацией — там не всегда есть улицы и номера домов. А коммуникации придется проводить и оплачивать самому.

Чтобы изменить ВРИ с садоводства на ИЖС, следуйте алгоритму:

1. Изучите правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Проверьте, что в документе среди видов разрешенного использования есть ИЖС. Если в ПЗЗ он не предусмотрен, изменить ВРИ на ИЖС не получится.
2. Подготовьте документы. Точно понадобятся заявление и паспорт. Форма заявления есть в Приложении № 2 к приказу Росреестра от 19.08.2020 № П/0310. В зависимости от региона могут потребоваться дополнительные документы.
3. Подайте документы. Это можно сделать через МФЦ. Срок оказания услуги — до 30 дней. Учтите, что в некоторых регионах предусмотрена плата за процедуру смены ВРИ, например, в Москве.
4. Получите выписку из ЕГРН. После того как услуга оказана, закажите выписку из ЕГРН — документ будет подтверждать изменение ВРИ на участок.

Подводные камни покупки земли под ИЖС

Первое, что нужно узнать перед покупкой участка: действительно ли земля предназначена для ИЖС. Покупателю нужно запросить выписку из ЕГРН у продавца, чтобы убедиться в нужном ВРИ. Не стоит полагаться на слова владельца, все нужно увидеть своими глазами. Например, собственник утверждает, что на участке можно построить дом, а в выписке указано, что ВРИ земли — блокированная жилая застройка. На таком участке построить индивидуальный жилой дом нельзя — только жилье по типу таунхауса или дуплекса.

Перед сделкой изучите генеральный план местности, на которой расположен участок. Из него можно узнать, что уже сейчас находится рядом с ним или появится в будущем. Иначе можно столкнуться с неприятным соседством: многоквартирные дома, кладбище, завод. Даже если этих объектов нет сейчас, они могут появиться через несколько лет.

Обратите внимание на охранные зоны, в которые входит участок. Охранные зоны расположенных рядом с землей электросетей, газопровода или водопровода могут накладывать ограничения на строительство. Возможна и обратная ситуация: коммуникаций нет вообще и не планируется в будущем. Подумайте о доступной инфраструктуре: школе, больнице, асфальтированных дорогах. Лучше заранее удостовериться, что нужное благоустройство уже готово.

Ипотека под ИЖС

По закону на землю под ИЖС, на строящийся или уже готовый частный дом можно оформлять в ипотеку. Уточняйте условия ипотеки в банках: иногда у кредитных организаций есть программы на ИЖС с пониженными процентными ставками.

У ипотеки на индивидуальное жилищное строительство могут быть особенности по сравнению с обычными ипотечными договорами. Например, если дом еще не построен, иногда возникают проблемы с обеспечением ипотеки. Поскольку несуществующее здание не может быть предметом залога, придется оформить его на земельный участок или другую недвижимость. Бывает так, что банки впоследствии меняют объект залога на готовый дом, когда его достраивают.

Также могут понадобиться дополнительные документы при оформлении ипотеки, например, уведомление о строительстве, смета работ, данные о коммуникациях, договор с подрядчиком на строительные работы.

Налоги и льготы

Ставки земельного налога на участки для индивидуального жилищного строительства определяют местные власти. Налоговый кодекс устанавливает пределы, выше которых муниципалитетам нельзя установить налог. По большинству участков ставка не должна превышать 1,5% от кадастровой стоимости земли в год. Для некоторых видов участков размер максимальной ставки ниже — 0,3%. К ним относятся земли сельскохозяйственного назначения, садоводства, огородничества, личного подсобного хозяйства. К землям ИЖС тоже применяется пониженная ставка, если участок не используется в коммерческих целях. Плюсом нужно платить налог на имущество за частный дом.

По общему правилу, земельные участки предоставляются за деньги. Но закон устанавливает случаи, когда человек может получить землю для ИЖС бесплатно. Например, государство или муниципалитет предоставляют участок под ИЖС безвозмездно:

• многодетным семьям,
• Героям Социалистического Труда или России,
• Героям СССР или России,
• арендаторам земель для ИЖС после пяти лет аренды при условии строительства жилья,
• людям, переехавшим в Сибирь, на Север или Дальний Восток по программе «Дальневосточный гектар».

Плюсы и минусы ИЖС

Вот основные преимущества и недостатки, которые нужно учесть перед покупкой участка под ИЖС.

Регистрация по постоянному месту жительства

Ипотека, иногда на льготных условиях

Можно построить дом для постоянного проживания

Не нужно получать разрешение на строительство — достаточно подать уведомление

Есть коммуникации и инфраструктура, а если нет, ее обеспечат местные власти

Нельзя построить таунхаус и дуплекс

Рядом может появиться многоэтажная застройка

Если не начать строительство в первые три года, землю может изъять государство, а собственнику придется платить штраф

Постройка частного дома — процесс сложный и затратный сам по себе. Чтобы все было не зря, выбирайте участок с видом разрешенного использования для ИЖС вне охранных зон, с готовыми коммуникациями и благоустройством.

Источник

Возможно ли создание небольшого огородика для выращивания овощей на участке ИЖС?

Можно ли на участке ИЖС разметить небольшой мини-огородик для выращивания лука, укропа, помидоров? Не полностью участок в огород превращать, а именно небольшой квадратик разместить примерно 5 на 5 метров и там уже сажать для себя немного всего.

Ответы на вопрос (5):

Да можете таким образом использовать свой участок-на этот счет в законодательстве запрета нет.

Сажай дорогая всё что душе угодно.

А закон вроде запрещает это делать. Как быть?

Никакой закон этого не запрещает.

Действительно, с 8 апреля 2019 года изменился классификатор видов разрешенного использования земельных участков. И он на самом деле исключает выращивание на них плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных декоративных культур с сохранением сельскохозяйственных культур (см. приказ Минэкономразвития России от 4 февраля 2019 г. № 44).

Таким образом, мы видим, что судя по классификатору видов разрешенного использования земельных участков и приказу Минэкономразвития, эта деятельность не разрешена. Однако, прямого запрета, предполагающего какие-то санкции, штрафы и прочее — нет.

Кроме того, мы видим, что разрешено «выращивание сельскохозяйственных культур». К сельскохозяйственным культурам относятся зерновые, зернобобовые, клубнеплодные, кормовые, масличные, лекарственные, цветочные растения и так далее. Так что овощи и фрукты сажать на участке возле дома можно.

Приказ Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 г. N 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков»

Размещение жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости);

выращивание сельскохозяйственных культур;

размещение индивидуальных гаражей и хозяйственных построек.

Я в интернете прочитал про это «8.04.2019 начнет действовать обновленный Классификатор видов разрешенного использования земельных участков», там вроде какой-то классификатор новый.

Можно выращивать санкций нет.

Оставляй те свои отзывы юристам.

Могу ли на своем участке ИЖС разместить мини пекарню и маленький магазинчик?

Возможно ли сочетание жилого помещения с офисом в частном доме, находящемся на участке, выданном под ИЖС?

Планируем построить частный дом для проживания, на участке, выданном под ижс (участок находится в аренде у города +на участке уже имеется жилой дом, оформленный в собственность). Также, в одной из частей дома планируем разместить небольшой офис. Скажите, возможно ли такое совмещение жилого помещения с нежилым?

Как разместить питомник на участке ИЖС в Московской области: возможные варианты и требования

Есть участок ИЖС. На нем хочу организовать питомник по выращиванию и продажи растений для сада. Вопрос в следующем: можно ли на этом участке разместить такой питомник. Есть ли какие варианты для законной деятельности. Рассматриваются варианты — регистрация ИП, либо ООО, либо надо обязательно переводить землю в другую категорию?

Источник